L'investissement locatif sans apport

Pour certains profils d’emprunteurs, il peut être envisageable et, d’une certaine manière, avantageux d’investir dans l’immobilier avec un but locatif en souscrivant un crédit immobilier sans apport.

Souscrire un crédit immobilier pour un investissement locatif a ceci d’intéressant qu’il permet un effet levier. Vous conservez ainsi votre épargne, que vous pouvez alors faire fructifier sur un autre produit, quand les loyers perçus viennent financer vos mensualités de crédit.

Cette stratégie revêt toutefois quelques risques et pose une réelle difficulté : les banques sont réticentes à octroyée 110 % de la valeur de l’investissement.

Néanmoins, ce sont près de 60 % des demandes de crédits immobiliers pour investissement locatif qui sont acceptés par les banques.

Les conseillers de Greeniz, organisme de courtage spécialisé en regroupement de crédits, vous expliquent tout pour que votre projet d’investissement locatif avec un crédit immobilier sans apport soit un succès.

Pourquoi la banque demande un apport ?

Pourquoi la banque demande-t-elle généralement un apport pour octroyer un crédit immobilier ? Pour limiter les risques.

D’une part, la banque doit s’assurer que vous soyez en mesure de vous acquitter de vos mensualités de crédit sans risque – c’est l’étude de solvabilité. Or, sans apport, la somme empruntée est plus importante et risque de dépasser la limite de votre capacité de remboursement.

D’autre part, tout organisme prêteur est également une entreprise. En tant que telle, elle doit s’assurer que le crédit lui soit remboursé, et même avec un certain bénéfice (les intérêts).

Si une banque vous octroie 80 % du montant nécessaire à l’investissement, elle est potentiellement assurée d’être remboursée, ne serait-ce que via la vente du bien. Or, si elle vous prête 110 % de la valeur du bien immobilier (soit l’acquisition du bien + les frais attenants à celle-ci), même la revente du bien ne pourra couvrir le crédit octroyé en cas de défaillance de l’emprunteur. Elle prend alors davantage de risques.

Dans ces conditions, si vous voulez convaincre un établissement prêteur de vous octroyer le crédit nécessaire, vous devez présenter un projet et un dossier en béton, avec autant de garanties que possibles.

Greeniz vous donne quelques conseils pour donner toutes ses chances à votre demande.

Conseils de Greeniz pour un investissement locatif sans apport

Qui peut souscrire un prêt immobilier sans apport ?

Que ce soit pour acquérir sa résidence principale ou pour un investissement locatif, il est possible de souscrire un crédit immobilier sans apport.

Quelle que soit votre situation, vous devez néanmoins être en mesure de rassurer le prêteur sur votre capacité à rembourser le crédit.

Il n’est ainsi pas nécessaire d’être propriétaire pour investir dans l’immobilier locatif. De nombreux emprunteurs sont en fait locataire de leur propre logement et choisissent d’acquérir un bien, souvent plus petit pour investir.

Toutefois, certaines banques peuvent être réticentes à octroyer le crédit, surtout sans apport, si vous êtes locataire. Pourquoi ?

D’une part, cet emprunt va augmenter votre taux d’endettement et peut-être vous empêcher, à terme, d’acquérir votre résidence principale. D’autre part, être propriétaire d’un bien libre d’hypothèque permet de mettre celui-ci en garantie du nouvel emprunt, ce qui constitue un argument important lors d’une demande de crédit immobilier.

Toute demande est néanmoins toujours étudiée dans sa globalité : la situation de l’emprunteur et la qualité du projet en lui-même.

Rassurer les banques avec une demande de prêt bien préparée !

Présenter votre meilleur profil emprunteur

La première chose que les banques vont étudier est votre situation financière (gestion des comptes, revenus et patrimoine).

Le montant demandé pour réaliser l’investissement doit donc respecter votre capacité d’emprunt, ce qui implique que vos revenus soient largement suffisants pour vous acquitter en toute sécurité des mensualités, même en cas de vacance du bien.

Votre taux d’endettement ne peut ainsi pas dépasser les 35 %.

Gardez toutefois à l’esprit pour votre négociation que

• les banques bénéficient d’une marge de manœuvre,
• environ 70 % des revenus locatifs sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement pour un investissement de ce type,
• une opération financière peut s’avérer efficace du moment où vous remboursez deux crédits afin de baisser votre taux d’endettement : le regroupement de crédits.

La tenue de vos comptes doit être exemplaire. Vous devez montrer votre capacité à bien gérer vos finances, et même à épargner car vous pourriez être amené à faire des travaux dans le logement mis en location.

Vous devez donc disposer d’une épargne suffisante, même (voire surtout) si vous ne l’utilisez pas comme apport.

Faire le bon choix : l’emplacement et le type de bien à acquérir

Le deuxième aspect pris en compte par la banque qui étudie votre demande est le projet en lui-même. Celui-ci doit donc être rentable et bien présenté à l’organisme préteur.

Vous pouvez par exemple mettre en avant la situation du bien.

Certaines villes ou quartiers subissent une certaine tension locative. C’est un argument positif pour vous, car elle vous assure de retrouver facilement un locataire en cas de départ. Les risques de vacances du logement sont ainsi faibles. D’autres endroits se développent (revalorisation du quartier, nouvelle desserte de TGV…) et vous garantissent une certaine plus-value en cas de revente du logement.

Vous devez également montrer que vous avez pris en compte toutes les charges que votre nouveau statut de propriétaire va engendrer :

• la taxe foncière,
• les assurances,
• les frais de gestion ou charges de copropriété,
• d’éventuels frais d’agence si vous déléguez la location à un professionnel,
• …

Toutes ces charges devront apparaître dans votre dossier afin de montrer à l’organisme prêteur que vous avez mûrement réfléchi votre projet.

Si 70 % des revenus locatifs peuvent être pris en compte dans le calcul de votre futur taux d’endettement, encore faut-il pouvoir par avance évaluer le rendement locatif. Pour ce faire, une enquête sur les annonces de biens similaires à louer dans votre quartier est une première étape, mais il existe également des outils de simulation disponibles gratuitement en ligne.

Retenez que toutes vos déclarations feront l’objet d’une vérification par la banque. Ainsi, soyez aussi précis et transparent que possible sur les chiffres. Si vous veniez à les gonfler à dessein, la banque s’en rendrait compte et vous perdriez directement la confiance dont allez avoir besoin pour obtenir le crédit.

Il s’agit donc de bien présenter votre projet avec sérieux et précision.

Acheter un bien immobilier déjà loué

Rappelons qu’il également possible d’acquérir un bien déjà loué.

Il est alors plus facile d’évaluer le rendement locatif et de faire reposer cette évaluation sur des faits. Cet argument dans votre dossier de demande de crédit ne viendra que la renforcer.

Investir dans l’immobilier grâce aux dispositifs Pinel et Malraux

Il existe plusieurs dispositifs mis en place par l’Etat qui permettent une réduction d’impôt sur le revenu pour investissement locatif.

Si vous choisissez d’investir dans un logement neuf, le dispositif « Loi Pinel » vous permet une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 64 000 € (sous conditions). Ce montant est en outre pris en compte dans le calcul de vos revenus fonciers.

Pour investir dans un logement ancien nécessitant des travaux de restauration pour réhabiliter le bien à louer, vous pouvez bénéficier du dispositif « Loi Malraux » dont le plafond s’élève à 400 000 € sur 4 années consécutives.

Investissement locatif et rachat de crédits : quel est le rapport ?

Greeniz est un organisme de courtage spécialisé dans le rachat de crédits. Nos conseillers maîtrisent donc les différents champs d’application de cette solution et vous expliquent dans quelles circonstances elle peut s’avérer utile pour un investissement locatif.

Option 1 : baisser son taux d’endettement en amont de la demande de crédit

Vous avez déjà un crédit immobilier et/ou plusieurs crédits à la consommation en cours de remboursement.

Option 2 : optimiser l’investissement en regroupant vos crédits a posteriori.

Vous avez obtenu le crédit immobilier nécessaire à l’investissement locatif et souhaitez optimiser l’effet levier en baissant vos mensualités.

Du moment où vous avez deux crédits ou plus en cours de remboursement, vous pouvez solliciter un regroupement de crédits – donc soit avant, soit après avoir souscrit le crédit immobilier nécessaire à l’investissement.

L’organisme qui finance votre rachat de crédits met en place un unique prêt de substitution, avec une seule mensualité qui vient remplacer les autres.

En modulant la durée de ce prêt de substitution, vous allez pouvoir faire baisser cette nouvelle mensualité unique jusqu’à -60 %* et avec celle-ci c’est votre taux d’endettement qui diminue.

La baisse de votre taux d’endettement va donc

• soit (Option 1) vous permettre d’être éligible à un nouveau crédit immobilier pour votre investissement à but locatif,
• soit (Option 2) vous permettre d’augmenter le rendement locatif en jouant sur les défiscalisations potentielles et la baisse des mensualités.

En plus, dans le cadre d’un regroupement de crédits, il est possible de demander une trésorerie complémentaire afin de financer d’éventuels travaux dans votre bien à louer. Son montant est directement intégré au prêt de substitution et son remboursement inclus dans votre nouvelle mensualité unique.

Pour bénéficier des conseils de nos experts et obtenir une réponse de principe sous 24h**, faites la simulation en ligne. Elle est gratuite et sans engagement.