Divorce : comment financer le rachat de soulte ?

Quelles que soient les circonstances, une rupture de PACS ou un divorce est une épreuve difficile à traverser sereinement, en particulier lorsque le couple possède un bien immobilier commun et que le crédit n’est pas encore soldé. Le logement acquis en commun est donc en indivision.

S’il est plus fréquemment représenté dans le cadre des séparations et divorces, ce cas de figure peut également se présenter dans le cadre d’une succession.

Si l’un des propriétaires du bien (ex-conjoint ou héritier) souhaite en acquérir la pleine propriété, il va devoir racheter la part de l’ex-conjoint (ou des autres héritiers) : c’est le rachat de soulte.

Les experts de Greeniz, organisme de courtage spécialisé en restructuration de crédits, vous présente cette opération, son calcul, les frais inhérents, ainsi que les solutions de financement.

Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte se définit comme une compensation financière versée par un individu à son conjoint ou un (voire plusieurs) membre de sa famille pour obtenir la pleine propriété d’un bien immobilier commun.

Prenons le cas d’un divorce : il s’agit de la façon dont celui des ex-conjoints qui souhaite conserver le bien immobilier va procéder pour racheter à l’autre sa part de la maison.

A noter. Nous utilisons ici le terme « ex-conjoint » par commodité dans la mesure où le divorce doit impérativement être prononcé avant le rachat de la soulte. Le principe est le même en cas de rupture de PACS.

Quel partage pour les biens immobiliers lors d’un divorce ?

Généralement, la résidence principale acquise par un couple marié (quel que soit le régime matrimonial choisi) est soumise à l’indivision.

En fonction de la participation financière de chacun dans l’achat du bien, le droit de propriété est réparti proportionnellement : 50/50, 60/40, 70/30…

Cas de figure 1 : aucun des conjoints ne souhaite conserver la résidence

Dans ce cas, le bien immobilier est mis en vente. Le produit de la vente est alors réparti entre le créancier éventuel (remboursement anticipé du crédit immobilier initialement souscrit pour l’achat du bien), puis entre les ex-conjoints propriétaires proportionnellement au droit de propriété.

Cas de figure 2 : l’un des deux conjoints souhaite conserver la résidence et en devenir pleinement propriétaire

L’ex-conjoint ne souhaitant pas conserver la propriété du bien doit alors se désolidariser du crédit immobilier, afin de ne plus être solidaire de la dette en cours. Dès que la banque a accepté la désolidarisation, l’ex-conjoint souhaitant conserver la propriété va pouvoir racheter la part de l’autre en lui versant une soulte.

Le rachat de soulte : processus et évaluation

Comment se déroule un rachat de soulte ?

La valeur de la soulte doit idéalement être déterminée par un professionnel indépendant et neutre. Il peut s’agir d’un agent immobilier ou d’un notaire.

1. L’expert immobilier évalue le bien au moment du rachat en fonction des prix du marché.
2. La valeur nette du bien est divisée en fonction de la répartition de propriété (en cas de divorce ou rupture de PACS) ou par le nombre de personnes (en cas de succession).
3. Les ex-conjoints propriétaires ou héritiers indivisaires peuvent se mettre d’accord sur la valeur de la soulte (accord à l’amiable).

Le passage devant le notaire est obligatoire dans ce type de situation, car c’est celui-ci qui rédige l’acte officiel – l’état liquidatif soit une forme de compromis de vente portant uniquement sur l’achat d’une quote-part. Cet état liquidatif atteste de la cession de la soulte par le vendeur contre un montant déterminé par sa valeur.

A noter.  Si le notaire estime que le montant décidé à l’amiable n’est pas cohérent, celui-ci pourra revoir l’évaluation.

Comment se calcule le prix d’un rachat de soulte ?

Le prix du rachat de soulte va varier en fonction du financement préalable du bien : avec ou sans crédit immobilier.

• Si le bien n’a pas été financé par un crédit immobilier ou si celui-ci est remboursé :
  
  
  • Bien acquis 50/50 : celui qui rachète verse la moitié de la valeur du bien.
    
    
    • Exemple : Pour une maison d’une valeur de 400 000 €, la soulte s’élève à 200 000 €.

• Si le crédit immobilier finançant l’acquisition du bien est toujours en cours de remboursement :
  
  
  • (Valeur nette du bien / 2) – (capital restant dû / 2) = montant de la soulte à verser à l’ex-conjoint
    
    
    • Exemple : pour une maison de 400 000 € avec un capital restant dû de 100 000 €
      (400 000 € - 100 000 €) / 2 = 150 000 € à verser au conjoint
      
      
  • Le capital restant dû à la banque du fait du crédit immobilier est alors supporté par l’ex-conjoint souhaitant acquérir la pleine propriété du bien.
    
    
    • Dans notre exemple : 100 000 € à rembourser à la banque.

Quels sont les frais à prévoir dans le cadre d’un rachat de soulte ? Qui les paye ?

Les frais de notaire. 7 à 8 % de la valeur de la compensation versée pour un bien ancien et 2 à 3 % de la valeur compensative versée pour un bien neuf (moins de 5 ans).

Dans le cas d’une succession, les frais sont partagés entre les héritiers. Dans le cas d’un divorce, la somme doit si possible est également partagée entre les ex-conjoints.

Le droit de partage. En cas de divorce ou de rupture de PACS, les ex-conjoints doivent procéder au partage des biens acquis en commun durant leur union. Ce partage des biens est soumis à une forme taxation, soit un droit d’enregistrement : le droit de partage. Depuis 2012, le taux de ce droit de partage est fixé à 2,5 % de la valeur de l’actif partagé. Depuis 2020, la loi de finances a instauré une baisse progressive de ce taux. En 2021, il est à 1,80 % pour descendre à 1,10% au 1^er janvier 2022.

Les indemnités de remboursement anticipé. Financer à crédit le rachat de soulte implique de procéder à une forme de rachat de crédit immobilier comprenant la soulte et ses frais inhérents. Cela signifie que le crédit immobilier initial est soldé, donc remboursé par anticipation, ce qui entraîne des frais de remboursement anticipé.

L’assurance emprunteur. Si vous sollicitez un nouvel emprunt pour financer le rachat de la soulte vous devrez également assurer ce prêt. Pensez à ce moment-là à la délégation d’assurance pour en optimiser le coût.

Quand faut-il payer la soulte ?

Plusieurs dates sont possibles pour le versement dans le cadre d’un divorce. Elles sont déterminées entre les ex-conjoints et le notaire. Le notaire peut d’ailleurs recevoir plus rapidement la somme et la mettre sous équestre le temps de la procédure afin d’être certain que celle-ci soit versée le moment venu.

La soulte peut être versée le jour du dépôt de la convention de divorce, ou dans les deux à trois mois après le jugement définitif, ou encore en fonction d’un calendrier fixé par les ex-conjoints.

Bon à savoir. En fonction de l’entente entre les conjoints, une autre sortie légale de cette situation existe : la mutation à titre gratuit, pour ce qui concerne la propriété du bien, et la désolidarisation de l’emprunt immobilier, si vous avez souscrit un prêt immobilier en commun pour financer l’achat du bien. Elle consiste dans le transfert de propriété sans aucune contrepartie financière. Dans la mutation à titre gratuit, la seule volonté du propriétaire s’exprime, alors que le bénéficiaire ne fait que recevoir le bien. La mutation à titre gratuit peut ainsi s’appliquer dans le cadre d’une succession, comme dans un partage de communauté conjugale. En ce qui concerne la désolidarisation de l’emprunt immobilier, celle-ci doit être signifiée à la banque par le conjoint partant au moyen d’un courrier.

Comment financer un rachat de soulte : les prêts possibles

Payer comptant avec ses économies

Si vous disposez des fonds nécessaires, qu’il s’agisse de la mobilisation d’une épargne personnelle ou d’une rentrée d’argent exceptionnelle telle qu’un héritage, vous pouvez racheter la soulte comptant.

Solliciter un autre crédit pour le rachat de la soulte

Vous pouvez solliciter un nouvel emprunt auprès de votre banque pour financer le rachat de la soulte avec les frais inhérents : un nouveau crédit immobilier ou un prêt personnel avec garantie hypothécaire.

Il faudra néanmoins que votre taux d’endettement le permette, afin que vous soyez en mesure de vous acquitter de vos mensualités de crédits, et que vous soyez en mesure d’apporter les garanties nécessaires à l’établissement prêteur.

A noter. Pensez à recourir aux services d’un courtier qui pourra vous obtenir des conditions de prêts intéressantes et veiller à ce que l’emprunt corresponde à vos capacités de remboursement.

Le rachat de crédits pour financer un rachat de soulte

Si vous avez plus de deux crédits en cours de remboursement, vous pouvez financer ce rachat de soulte grâce au regroupement de crédits avec trésorerie complémentaire.

Le regroupement de crédits a pour avantage de permettre d’adapter la nouvelle mensualité unique à vos ressources en étalant le crédit*. Ce faisant, votre taux d’endettement peut être baissé au minimum possible en fonction du montant des créances rassemblées.

Les experts en regroupement de crédits de Greeniz, organisme de courtage spécialisé, vous accompagnent tout au long de vos démarches.

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